domingo, 15 de octubre de 2017

La anatomía de una propiedad para inversión



Muchas veces me preguntan qué sería bueno para invertir acá en Orlando, la verdad es que con un bajo presupuesto lo más sencillo es invertir en un condominio.

Pero, ¿Que se necesita saber acerca de los condominios?

La edad de las estructuras

Las finanzas del condominio

Las reglas y regulaciones para residentes e inversionistas

El estado interno de la unidad

¿Quién puede proveer esta información?

Esta información usualmente viene del dueño de la propiedad y de los Realtors® involucrados en la venta. Por parte de su Realtor® puede buscar ayuda para entender los documentos que va a recibir pero la responsabilidad de revisarlos es del comprador.

¿Cuál es el retorno y los gastos esperados en una propiedad?

Inversión inicial o Precio de Compra

Costos de cierre que incluyen: Title insurance, closing fee, state, county and city taxes, administrative real estate fee, lien search, abstract of title, HOA stoppel, survey y otros. Esto sumara un 1% a 2% sobre el precio de compra.

Seguro para la propiedad: En el caso de condominios, el seguro de la asociación cubrirá el exterior de las estructuras y el dueño debe cubrir el interior.

Home Warranty: Empresas que brindan pólizas de este tipo aseguran las artefactos eléctricos de la propiedad que no están cubiertos por el seguro regular como el Aire Acondicionado, el calentador de agua, la nevera, la estufa, la plomería de la casa y el sistema eléctrico.

La Renta

Su Realtor® puede ayudarle a determinar cual es la cantidad que usualmente puede recibir por su propiedad, de acuerdo a lo recibido por otras propiedades cercanas y comprables a la suya.

También puede buscar en sitios web como Zillow, Trulia o Remax.com para ver como esta el mercado de rentas en una milla a la redonda de donde su propiedad se encuentra.

La selección de su inquilino

Seleccionar quien será su inquilino es crucial para ver su inversión dar frutos, es importante obtener referencias, historial crediticio, antecedentes penales y criminales, historial de pagos y capacidad de pago.

Recuerde también que discriminar a individuos es contra la ley. Los únicos factores determinantes pueden ser los antes mencionados. Ningún ser humano debe ser discriminado por su raza, credo, sexo, situación familiar, orientación sexual, nacionalidad o estatus familiar.  

De nuevo un Realtor® o una empresa de Property Management son las mejores fuentes de información y ayuda para estos casos.

El contrato:

Cuando se alquila una propiedad es necesario tener al menos un buen contrato que proteja tanto al inquilino como al dueño y determine los deberes y derechos de ambas partes. Un abogado puede producir un contrato, sin embargo su empresa de Property Management o su Realtor® al ser contratados para ayudarle podrán proveerle con un contrato.

La entrega de la unidad

Cuando usted entrega su propiedad a un inquilino es necesario llenar un reporte, documentar con fotos y por escrito, en que estado se entrega la vivienda y repetir el ejercicio al momento de terminar el contrato.

El mantenimiento:

Cuando hablamos de mantenimiento lo usual es que el inquilino se encargue del mantenimiento diario como limpieza, cambio de filtros y el uso comedido de la unidad y el dueño se debe encargar de las reparaciones y daños no causados por el inquilino y relacionados al desgaste normal de la propiedad debido al uso.    

Veámoslo con este ejemplo:


Due at Closing (Detailed Breakdown)
$68,717.00
Sales Price
$68,000.00
Title Costs
Closing Fee $395.00
$395.00
Recording & Transfer
Recording (estimate) $27.00
$27.00
Property Taxes
Buyer Credit -$690.12
-$690.12
HOA Dues
Buyer Reimbursement $94.85
$94.85
Additional Buyer Expenses
295 $295.00
$295.00



Monthly Expenses:

HOA $172.96

Home Insurance $100

Property Tax $73.42

Property Management: $75



Income:

RENT $750

NET Income:

$328.72

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